Как купить квартиру семьям с детьми и молодежи, рассказывают представители власти, банков, риелторских, строительных и финансовых компаний Тюмени. 

На фоне существенных изменений в льготных ипотечных программах на рынке недвижимости наблюдается спад и замедление темпов продаж не только новостроек, но и вторичного жилья. Одновременно с этим ожидается снижение цен на жилье. Но встает закономерный вопрос: смогут ли семьи с детьми рассчитывать на льготную ипотеку и другие адресные ипотечные программы и что делать тем, у кого еще нет ребенка и собственной квартиры, в частности, – молодежи?  

Какую динамику демонстрируют на сегодняшний день объемы строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья, рассказал Евгений Фомин, начальник управления государственного строительного надзора по Тюменской области:

- В этом году Тюмень так же показывает высокие объемы ввода и, согласно планам, рекорд прошлого года наши застройщики побьют. На сегодняшний день введено миллион восемьсот восемьдесят две тысячи квадратных метров, что на тринадцать процентов больше, чем за аналогичный период прошлого года. На территории Тюменской области работает сто двадцать пять застройщиков, которыми возводится триста восемьдесят четыре многоквартирных дома общей площадью свыше пяти миллионов квадратных метров. 

Какие программы льготной ипотеки с господдержкой остаются доступными? 

- По ипотечному кредитованию за январь – август зафиксировано снижение на двадцать процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Существенное сокращение объемов выдачи произошло в июле – августе после прекращения действия льготной ипотеки с 1 июля. Доступными остаются две программы ипотечного кредитования с господдержкой: семейная ипотека и ипотека для ИТ-специалистов, но лимиты финансирования на выдачу таких кредитов заканчиваются и прием заявок приостанавливается, – отмечает Евгений Фомин.

Квартиры станут дешевле?  

Какой прогноз по ценам на жилье можно сделать на ближайший год? Экспертным мнением поделился Ильдар Хусаинов, основатель федеральной риелторской компании "Этажи":

- Буквально за небольшой период времени выросла доля сделок за наличные. Если в сентябре прошлого года доля таких сделок по "вторичке" была 38%, то по итогам сентября 2024-го это уже 61%. Это объясняется тем, что растут средние зарплаты, присутствует неуверенность в завтрашнем дне – и люди инвестируют. Та же картина наблюдается и по новостройкам, но это выражено в меньшей степени.

Объем продаж вторичного жилья стабильно и регулярно снижается из месяца в месяц,  отмечает Ильдар Хусаинов:

- Это длительная тенденция, начавшаяся еще с 2022 года и свойственная не только нам, но и всему миру. Если посмотреть на Америку, Европу и Азию, то мы увидим то же самое: люди всё чаще отказываются от продажи квартир. Динамика объема предложения первичного жилья с начала года перестала быть положительной и вышла на плато, где находится и сейчас, после чего, я уверен, пойдет на спад и объем предложений начнет сокращаться, – комментирует ситуацию Ильдар Хусаинов. – Тюмень является редким исключением в разрезе данного показателя. И это объясняется тем, что мы очень много строим. Соответственно, объекты из категории строящихся переходят на рынок вторичного жилья. Тюмень отличается от других регионов. Мы постоянно находимся в тройке лидеров по объему ввода жилья, по объему строящегося жилья на душу населения. Объемы предложения первичного жилья бьют все рекорды. По данным на сентябрь, в Тюмени продается 32 000 квартир в новостройках, и это исторический рекорд. Нигде в России больше нет такого предложения на единицу населения.

Цены в России пошли вниз, вторичное жилье продолжает дешеветь, можно об этом смело говорить, заявил основатель риелторской компании "Этажи":

- Более того, опережающие показатели позволяют прогнозировать, что динамика этого падения еще ускорится. Я сам сторонник того, что цены высокие, и считаю, они должны падать. Но в Тюмени цены пока не падают, всё подрастает, новостройки тоже регулярно растут. 

Снижение стоимости жилья как реакция на кризис 

Сбер ввел новую комиссию для застройщиков, чьи клиенты оформляют ипотеку по рыночным ставкам.

- Сумма комиссии составит от 6,5% от стоимости кредита, – поясняет Ильдар Хусаинов. – Такую комиссию ввели и некоторые другие банки. Кроме того, ВТБ увеличил первоначальный взнос по семейной ипотеке до 50% и поднял на полтора процента ставку по обычной ипотеке, а Сбер – на 0,9 процентных пункта. Лимиты на финансирование субсидий ипотечных программ заканчиваются. Рынок находится в кризисном состоянии. Застройщики вводят субсидирование и предлагают рассрочку на покупку недвижимости. По данным на сентябрь, в городах-миллионниках до двадцати пяти процентов сделок проходит по рассрочке, которую дают на два-три года, а в некоторых регионах – на четыре-пять лет. <…> В лоб застройщики пока стесняются снижать цены, но, мне кажется, все больше и больше морально к этому подходят. Недалек тот час, когда мы увидим, чуть другие ценники. 

Есть ли позитив во всей этой ситуации?

- На наш субъективный взгляд, единственный позитив – это явное предстоящее снижение цен. Это уже очевидно и не вызывает сомнений, – так прогнозирует дальнейшее развитие событий основатель риелторской компании "Этажи" Ильдар Хусаинов. 

Какими могут быть новые адресные ипотечные программы?

Какие новые программы льготного ипотечного кредитования могут появиться и как это поможет молодежи приобрести собственное жилье, рассказывает Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов группы компаний "А101" – крупного федерального девелопера, который строит в Московском регионе и в Ленинградской области. 

Насколько сильно изменился рынок в ответ на отмену льготной ипотеки с господдержкой, лучше всего показывают цифры.

- Средняя доля ипотеки по итогам первого полугодия была 90%. В первом квартале, после того как банки ввели комиссии по льготным ипотечным программам, доля чуть снизилась и составляла 85– 88%, а после того как банки начали эти комиссии плавно отменять, доля ипотеки к маю-июню увеличилась до рекордных 95%, – анализирует и комментирует ситуацию Рустам Азизов.

По каким программам чаще всего приобретают недвижимость?

- Бессменным лидером и самой популярной программой по итогам первого полугодия стала семейная ипотека, на долю которой приходится 51%. Ипотека с господдержкой составила 32%, до 15% выросла доля IT-ипотеки и доля военной ипотеки – с 0,1–0,5% до 1%. По стандартным программам с высокой ключевой ставкой до отмены ипотеки с господдержкой и с семейной ипотекой кредиты практически никто не брал, доля стандартных программ составляла всего 1%.

Семейная ипотека продолжает набирать обороты, подчеркивает Рустам Азизов:

- Клиенты объясняют это тем, что боятся, что семейную ипотеку, так же как ипотеку для ИТ-специалистов, могут видоизменить, увеличив ставку и срезав сумму кредита, и пользуются такой возможностью. На сегодняшний день по семейной ипотеке выдают до двенадцати миллионов под 6%. Однако, по прогнозам, лимиты у всех банков могут закончиться уже через месяц.

Молодежная ипотека – первый шаг к квартире и к семье 

По данным Росстата, на сегодняшний день население России составляет 146 миллионов человек.

- Если взять возрастную группу от 20 до 30 лет, это почти пятнадцать миллионов человек, 10% от общего населения страны, или 18% от общего трудоспособного возраста. И это наша молодежь, – подчеркивает Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101".

Ипотечные государственные и рыночные программы в России, действующие на сегодняшний день: 21% – рыночные условия по ипотеке, 6% – семейная и IT-ипотека, 3% – сельская и 2% – Дальневосточная (арктическая) ипотека. 
- Хотелось бы вынести на общественное обсуждение идею проекта по запуску такой программы, как Молодежная ипотека для молодых специалистов, – предлагает Рустам Азизов.

Почему это важно?

- Во-первых, молодые специалисты – это будущие кадры. Это обширная возрастная группа, у которой небольшой доход, составляющий от 50 до 100 000 рублей в зависимости от сферы деятельности и работодателя. Молодые люди, как правило, не состоят в браке и не имеют детей, и по этой по причине не могут воспользоваться программой "Семейная ипотека". В большинстве случаев молодые специалисты не работают в сфере информационных технологий. Сельская ипотека сейчас не выдается. А рыночные условия по ипотеке сейчас такие, что для большинства представителей молодежи с их уровнем дохода неподъемны.

Цель запуска Молодежной ипотеки – сделать более доступной возможность приобретения комфортного жилья и улучшить демографическую ситуацию в стране.

- У нас есть три национальных проекта: это "Семья" и два новых – "Молодежь России" и "Кадры". Нам кажется, что такая программа, как "Молодежная ипотека", органично вписалась бы в национальные проекты и могла бы дополнить их основные задачи. Так, молодые специалисты – это будущие кадры: ученые, врачи, учителя и так далее. Что касается семьи, молодежная ипотека стимулировала бы молодых людей создавать семьи и заводить детей в более раннем возрасте, что позволит улучшить демографическую ситуацию в стране, – подчеркивает Рустам Азизов.

По данным Росстата, средний возраст вступления в брак сдвигается ближе к 30–35 годам, а возраст появления в семье детей – к 40 годам. 10 лет назад, по данным  Росстата, средний возраст создания семьи был до 25 лет. По данным кредитных организаций, молодые заемщики являются более ответственными в отношении своих кредитных обязательств перед банками и добросовестно их исполняют. 

Условия по ипотеке для молодых специалистов могут быть следующие, рассказывает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов:

- Мы предлагаем запустить программу "Молодежная ипотека" со ставкой 3%, с первоначальным взносом от 10% и сроком кредита до пятидесяти лет. Максимальная сумма кредита – до 20 миллионов рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, для остальных регионов – до 12 миллионов. Дополнительной мерой поддержки может стать государственный "Сертификат молодоженов" на первоначальный взнос в случае вступления в брак молодых специалистов в возрасте до 30 лет.

Что о собственном жилье думает молодежь? 

Наличие спроса со стороны молодежи и актуальность проекта по льготной молодежной ипотеке подтверждают исследования, проведенные Центром развития карьеры ТюмГУ.

Алексей Ларионов, директор Центра развития карьеры и взаимодействия с выпускниками ТюмГУ:

- 80% выпускников ТюмГУ остается в Тюмени, в их числе даже те, кто приехал из благополучных ХМАО и ЯНАО. Однако работодатели испытывают кадровый дефицит, связанный с демографической ямой. В числе других демографических и социологических трендов не только мы, но и ВЦИОМ, отмечаем возраст 24 лет в качестве "волшебного" рубежа, по пересечении которого у человека сильно меняется взгляд на жизнь. Семья как критерий жизненного успеха после двадцати трех лет уступает место заработку, карьере и возможности обеспечить должные условия жизни. Что касается приобретения квартиры, то, согласно данным проведенных опросов, 60% студентов рассматривают жилье как фактор независимости, но считают самостоятельную покупку недвижимости невозможной. Если говорить о программе "Молодежной ипотеки", предложенной в качестве улучшения демографической ситуации в стране, то это, действительно, может частично эти проблемы решить. Возможность приобрести свое жилье – это реальный инструмент удержания молодежи в регионе и в стране. Это инвестиции в человеческий капитал: чтобы молодым специалистам, приезжающим в Тюмень, было за что держаться. 

Средний возраст молодежи при вступлении в брак и рождении первого ребенка приближается к тридцати годам.

- Опросы ВЦИОМ и общение со студентами говорят о том, что стандартная молодежная позиция такова: "До тех пор, пока у меня нет собственного жилья, где можно жить с семьей, вступать в брак я не буду". С этой позиции требование о вступлении в брак до тридцати лет и рождение ребенка до тридцати, чтобы сохранить условия программы "Молодежной ипотеки", – это интересный мотиватор, который бьется с интересами молодежи, – полагает Алексей Ларионов. 

Что говорят банки?

Изменились ли объемы выдачи ипотечных кредитов с момента отмены льготной ипотеки с господдержкой, рассказывает Наталья Белокопытова, региональный управляющий Альфа-Банка:

- Хотела бы обратить внимание на то, что на сегодняшний момент мы еще не ощутили влияния повышения процентной ставки. В первую очередь на рынок влияет отмена безадресных льготных программ и изменения в текущих льготных программах. Речь об ужесточении требований к заемщикам по семейной ипотеке и сокращении их потенциального количества, а также об ограничении действия ИТ-ипотеки, где исключены крупнейшие города, снижена сумма ипотечного кредитования, и изменениях в деятельности застройщиков, которые занимаются загородным жильем и которых обязали открывать счета эскроу. Выдача ипотечных кредитов по рынку в целом и по Тюмени в июле по сравнению с июнем снизилась более чем в два раза.

Структура выдачи кредитов, по данным Альфа-Банка на начало года, выглядела следующим образом:

- Примерно половина выданных кредитов приходилась на семейную ипотеку и треть – на льготную. К августу это соотношение поменялось: теперь семейная ипотека составляет в целом по рынку 72%, а по Тюмени – 83%. Если смотреть на структуру выдачи кредитов по типу объектов в целом по стране, то в начале года примерно половина приходилась на строящееся жилье и треть — на готовое. На сегодняшний день ситуация развернулась зеркально: 50% приходится на готовое жилье и треть – на строящееся. Картина по Тюмени отличается: по типу субъектов 60% у нас  – это строящееся жилье. Кроме того, снижается доля ИЖС, которая в мае начинала расти, а сейчас падает, – так комментирует ситуацию на рынке  Наталья Белокопытова.

- Если рассмотреть ситуацию с ипотечными кредитами в разрезе портрета клиента и объектов недвижимости, то здесь стоит обратить внимание на то, что уже 83% приходится на квартиры, а доля жилых домов с земельными участками снижается. Фокус смещается на квартиры с небольшой площадью: доля квартир до сорока квадратных метров растет и составляет уже больше четверти в общих ипотечных выдачах. Основной возраст заемщика по Тюменскому региону – это клиенты в возрасте 30–40 лет, которые составляют порядка 70% от общего числа. И растет доля клиентов со средним доходом свыше двухсот тысяч рублей, – отмечает эксперт.

Мнение региональных застройщиков 

О программе антикризисных мер рассказывает руководитель тюменского филиала компании "Брусника" Виктор Корчагин:

- По последней оценке, численность Тюмени – 864 тысячи человек, и это не включая агломерацию, которая составляет еще порядка ста двадцати тысяч. Ежегодный прирост составляет еще двадцать-двадцать пять тысяч. Кроме того, за последние три года отмечается положительная динамика естественного прироста населения. Второй фактор – это выбытие из эксплуатации аварийного фонда по программе, в которой активно участвуют девелоперы и которая составляет достаточно большой объем, и это в том числе стимулирует спрос. Безусловно, нельзя не затронуть показатели, отражающие изменения средней заработной платы населения. По последним данным, это 77 тысяч рублей, за последние полгода прирост составляет более десяти тысяч рублей. Также нужно отметить, что высокая конкуренция в нашем регионе задает определенный темп и тренд. Нам не хотелось бы, чтобы кризисные явления, о которых мы говорим, повлияли на качество реализации девелоперского продукта и, как следствие, на качество городской среды.

- Считаю, мы должны рассматривать кризисные явления в рамках всего региона, – подчеркивает Виктор Корчагин. – Мы не хотим делать резких движений. Весь наш предыдущий опыт и практика показывает, что такие решения, как "сушить" продукт, недостаточно целесообразны с точки зрения жизненного цикла нашего проекта, который в среднем составляет три года от начала проектирования до ввода объекта в эксплуатацию. Вероятно, спустя этот период мы уже перешагнем этот кризис и будем пожинать плоды наших сегодняшних решений. Мы считаем, что девелопмент должен к этому вопросу более серьезно подойти. Безусловно, текущая ситуация заставляет нас более качественно работать над планировочными решениями, издержками, маркетинговой стратегий, подходить к этим вопросам более гибко и стабильно. Напомню, что ипотека с господдержкой была внедрена в 2020 году как дополнительная мера поддержки. Наша ключевая задача на сегодняшний день – разработка новых инструментов. При этом мы должны смотреть на горизонт пяти-десяти, а то и двадцати лет. 

фото Александра Кутергина